부동산 PF 뜻은 무엇이고, 경제에 어떤 영향을 미칠까요? 24년 주요 키워드로 떠오르고 있는 PF 무엇인지 요점만 쉽게 알아보겠습니다.
부동산 PF 뜻?
PF는 프로젝트 파이낸싱 입니다. PF 앞에 부동산이 붙었으니 부동산 프로젝트 파이낸싱 으로 생각하시면 됩니다. 풀어내면 부동산 사업에 대한 대출 입니다. 부동산 사업의 성공 가능성을 보고 미리 투자를 하는 개념입니다.
보통 시공사가 은행과 정부에게 사업을 보여주고 투자를 받게 됩니다.
어떤 걸 보고 빌려주나?
PF 대출을 진행할 때에는 건물의 가치와 상환 능력을 봅니다. 둘은 밀접하게 연관이 되어있죠. 건물이 잘 팔려야 상환을 할 수 있을 테니까요. 그렇기에 은행은 시공사가 책임지고 건물을 만들고 팔 수 있는 능력이 있는지 보게 됩니다. 아래와 같은 것을 체크합니다.
시공 능력
제안한 사업을 성공적으로 시공할 능력이 되는지 보게 됩니다. 기존 실적, 도급 순위, 기존 매출, 시공 실적 등을 보고 판단.
상환 능력
대출을 갚을 수 있는 현금이 어느정도 있는지 보게 됩니다.재무제표, 회사채 발행 능력, 신용평가등급, 신용 보강 등
대출은 언제 진행될까?
분양이 잘 안될 때를 대비하여서 계약 당시 조건을 보통 걸게 됩니다. 첫번째는 분양이 어느정도 진행 되었을 때 대출을 실행하는 방식으로 선 조건 달성 후 대출 조건을 겁니다. 두번째로 분양률이 저조 할 시 할인분양을 진행하는 방식입니다. 보통 5% ~ 10% 정도 낮춰서 진행하게 됩니다.
부동산 PF가 잘 안되면 어떻게?
부동산 PF가 진행되고 상환이 잘 안되면 어떻게 될까요? 당연히 현금흐름이 막히면서 시공사의 하청업체부터 빌린 은행과 정부까지 곤란한 상황이 되게 됩니다.
초기에 분양이 잘 안되면 투자금 회수가 안되고 상환능력이 부족해지며 이자는 쌓이고 심해지면 회사는 부도를 맞이합니다. 회생신청을 하게 되면 정부에서는 돈을 쓰게 되지만 건설 현장은 텅 비게 됩니다. 그런데 우리나라에서 더 문제가 되는 이유가 있습니다.
우리 나라 PF의 문제
우리 나라 PF는 타국에 비해서 빚으로 빚을 갚는 구조로 되어 있습니다. 대출 순서가 다음과 같습니다.
- 토지 매입 및 인허가 단계 : 브릿지론 대출
- 시공 및 분양 단계 : 본 PF 대출
- PF 대출로 브릿지론 상환
이렇게 되면 자기자본은 현저하게 적은데 정부와 은행돈만 과도하게 들어간 단계로 만약 분양이 잘못되면 시공사부터 빌려준 은행까지 줄줄이 무너지는 형태가 되기 때문입니다. 그래서 점점 분양률이 저조한 집이 나오게 되며면, PF 상환률이 저조하게 되고 현금흐름이 멈추며 앞으로 은행과 건설사에 대한 줄도산 할 수 있는 가능성이 있습니다. 최근에 태영건설 사태가 그 예시 입니다.
총 정리
- 부동산 PF는 부동산 사업성을 보고 대출을 해주는 것이다.
- 부동산 분양이 잘 안되었을 때 리스크가 큰 대출이다.
- 그렇기에 꼼꼼히 확인하고 PF를 진행한다.
- 하지만 건설 시공사가 작정하고 준비한다면 항상 안전할 수는 없다.